23년 부동산시장, 미분양공포와 공급폭탄

 

얼마 전 단군 이래 최대 분양아파트인 둔촌주공아파트의 재건축 단지인 올림픽파크포레의 분양을 두고 부동산 전문가와 시장참여자들 사이에서 말들이 이어지고있습니다. 실패한 분양이다. 악조건 속에서 선방했다 등 의견이 갈리지만 대체적으로는 흥행실패로 귀결되는 분위기 입니다. 이에 따라 현재 둔촌 주공을 청약받은 사람들도 계약을 이어가야할지 아니면 다른 대기 수요자들 또한 다른 분양을 계속 도전해야할지 우리 수요자들은 혼란스럽습니다. 다가오는 23년의 부동산시장은 과연 안정기에 접어들까요? 제 나름의 분석을 해보았으니 재미로 읽어주시기 바랍니다.

 

저는 앞선 포스팅에 언급 드린 것처럼 19년 하반기 분당에 작은 집을 계약했습니다. 당시 이미 많이 오른 집값에 두려워 하지 않고 집을 계약했던 동기는 첫째, 저금리 기조가 당분간 이어질 것이라는 확신과 둘째, 보금자리론이라는 고정금리 정책 금융을 사용할 수 있는 마지막 기회라고 여겼기 때문입니다.

2021.08.13 - [재테크와 주식&부동산] - 구축아파트에서의 몸테크 체험기 1편 [분당 정자동 내집마련 후기]

 

기본적으로 고금리시장으로 인한 시장 위축

19년 내집마련 당시 분석했던 광의통화량(M2) 증가액과 내가 사랑하는 상록우서아파트의 시세의 커플링을 비교했던 자료.

이렇게 앞서 제가 내집 마련의 시기에 결정적인 판단기준이었던 통화량지표를 반드시 참고하여 부동산 시장을 예측해야된다고 생각합니다. 위 표에서 보시는것과 같이 왼쪽은 분당 상록우성아파트의 매매가 추이를 보여주며, 오른쪽은 통화량의 증가액을 나타냅니다. 이렇게 시장에 유동성이 확대될 수록 집값도 따라 움직이는 것을 볼 수 있습니다.  

당장 미국연준에서 자이언트/빅스텝은 아니더라도 금리인상 기조를 이어갈 것으로 보입니다. 그럼 우리 한국은행도 비슷하게는 따라가는 것이 그동안의 움직임이었습니다. 실제로 문재인 정부시절 1.25%까지 떨어졌던 한국은행의 기준금리를 18년 4분기 때 1.75%까지 올린 적이 있습니다. 당시 한미금리 역전현상이 발생되어 주식시장 침체 및 원화약세를 동반하였습니다. 

 우리 시장은 이미 다시 한번 금리역전 구간에 진입한 만큼, 쉽사리 예전의 저금리 시절로 회귀할 가능성은 낮습니다.

 

미분양 물량은 쌓여가는 중

금리/유동성 다음으로 제가 부동산시장을 관측할 땐 공급을 파악합니다. 내년도 공급물량을 파악하기 앞서 안타깝게도 전국적으로 미분양 물량이 이미 6만가구를 돌파했다고 합니다. 더욱이 수도권에만 8000가구가 이미 주인을 못 찾은 상황입니다. 혹여나 분양을 이미 받은 대기자들도 이런 시장 분위기와 맞물려 계약금을 포기하고 계약을 취소하는 사례가 잇따르고 있습니다. 심지어 이분들은 계약금에 위약금까지 배액배상도 불사하고 계약을 취소하는 안타까운 상황입니다. 이는 건설사의 부도로 까지 이어질 수 있습니다. 두산건설은 "일산 위브 더 제니스"의 분양 실패로 자금난을 수년간 겪었던 것처럼 이런 전국적인 사업장의 부실화는 건설사에게는 치명적인 데미지를 줍니다. 물론 이런 시장에서도 완판을 이어가는 단지도 존재합니다. 하지만 이런 단지들은 주변 시세대비 저렴한 분양가로 조기완판 시킨 사례입니다. 최근 원자재가격 상승과 인건비 상승으로인해 원가 압박에 시달리는 건설사에게는 악재이지만 최근 5~6년간 급등으로 인해 피로한 대기수요자에게는 이런 가격 현실화 과정이 필요해보입니다.

일산 위브 더 제니스의 분양 실패는 두산건설의 자금난을 가속시켰다.

2023년 입주예상 물량 수도권에만 15만 가구 

전국적으로 6만, 수도권 8,000여 가구의 미분양 물량을 시장에서 소화낸 이후에 더 높은 허들이 남아있습니다. 바로 내년에 새롭게 분양하는 물량입니다. 이는 서울에만 2만가구 이상, 인천 4만가구, 경기 9만 가구로 수도권에만 총 15만가구의 물량 폭탄이 이어집니다. 업계에서는 수도권의 적정 공급량을 연간 12만 가구로 보고있습니다. 올해 분양 물량은 총 15만 4000가구로 2년 연속 적정 공급물량의 3만가구가 넘어서는 초과공급이 이어집니다. 이는 가격을 결정짓는 수요공급에서 공급과잉으로 인한 가격붕괴가 이어질 가능성이 큽니다.

 

그럼 우린 어느 시점을 노려야하는가

우리가 가장 궁금한 것은 과연 어느 시점이 줍줍 타이밍인가 일겁니다. 과거 판교신도시가 미분양이었으나 강남3구의 아성을 도전할 만큼의 고가의 시세를 형성된 것처럼 아직 무주택자이거나 저처럼 고정금리 대출로 존버가 가능한 분들은 다음 액션을 언제 취할지가 가장 큰 고민일 겁니다. 저는 이번에도 당연코 통화량을 노려봐야한다고 생각합니다. 이런 시장 유동성을 파악하기 위해서 가장 쉽게 접할 수 있는 지표는 금리이지만 저는 한국은행에서 매달 발표하는  M2(광의통화량)지표를 반드시 참고하여합니다. 단순금리지표만 살펴도 물론 전체적인 흐름파악에 충분하지만 가끔 정책이나 시장 주체의 행동에 따라 금리가 실제 유동성에 미치는 영향도가 적을 수 있기 때문입니다. 예를 들어 금리는 고금리를 유지하고있으나 우리 정부나 서울/경기급 큰 지자체에서는 대형 국책사업을 진행한다면 시장에 유동성은 금리와 별개로 확대될 수 있습니다. 따라서 다소 귀찮더라도 가끔은 한국은행 경제통계시스템에 접속하여 m2 통화량을 함께 챙기길 바랍니다. 

https://ecos.bok.or.kr/#/

 

22년 들어 m2  통화량의 증가폭이 둔화됨을 확인할 수 있습니다.

경제는 늘 호황과 불황을 반복해왔습니다. 당분간 불황이 이어갈 수는 있으나 그끝에는 항상 정부의 건설 경기 부흥이라는 카드가 있었습니다. 건설 현장이 활성화되어야 인근 지역의 상권 활성화로 이어질 수 있으며 이사와 입주가 활발해야 가구 가전 등 대형 소비를 촉진할 수 있기에 매력적인 카드입니다. 우리는 언젠가 찾아올 부동산 시장 부흥을 준비하기 위해 시드머니를 마련하고 줍줍시점을 눈여겨보아야 할 것입니다.

 

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