(10년전)경제학도 출신이 바라 본 부동산정책의 문제점 및 개선방안

글쓴이는 경제학을 전공하였지만

현 직장은 그냥 식품관련 일반기업체에서

사무직으로 종사 중이다.

따라서 이런 민감한 주제에 대해 언급하는 것이

주제넘을 수 있겠지만

그래도 한때 전공에 몰입하여 공부하였고

경제에 대해 항상 관심을 가졌기 때문에

현 부동산 시장에 상제된 문제점들에 대해

내 의견을 살짝 말해보겠다.

물론 부동산시장은 정부 정책과

맞물려 돌아가는 특수성을 가지고있어

다소 정부에 푸념하는 목소리를 낼수밖에 없는 점에서 

우려되지만 

1.  결국 문제는 수요와 공급이다. 

여러 경제관련 과목을 수강하였어도

가격형성 원리는 간단하다.

결국 경제학원론에 가장 앞단에 나오는.

경제학원론까지 갈 필요도 없이

수요공급곡선은 

중고등학교 사회시간에 등장하는 개념이니

기초중에 기초이다.

 

시장이 비이성적인 과열시장인것도 맞지만

그 이전에 결국 공급이 수요를 못따라와 주기 때문에

이런 과열시장에 진입한것으로 본다.

 

늘 새로 취임하는 국토부 장관들은

몇만호공급 계획을 발표하지만

그 발표가 곧 공급물량은 아니다.

 

시장에서 공급으로 인정하는 물량은

입주물량이기 때문이다.

 

실제로 서울 강남권에

대규모 단지가 입주시기는 

수도권 시장에 상승탄력이 둔화되는 모습을 관찰할 수 있었다.

헬리오시티와 강동구 고덕동/상일동의 재건축 단지들의 입주시기의 

시장 움직임을 살펴보면 알 수 있다

 

위 자료에 따르면 

서울 강남권 대단지 입주시기인 양구간에서 

상승탄력이 억제된것을 확인할 수 있다.

 

물론 헬리오시티 입주시기는

18년 말 일시적 금리인상 시기와 맞물렸으며

강동보다 강남접근성이 좋은 송파의 대단지 입주시기였기 때문에

두번째 시기보다 영향력이 더 큰것으로 파악된다.

 

2. 넘치는 유동성

흔히 현재의 자산시장의 흐름을

유동성장세라고 표현한다.

쉽게 말해 시중에 넘쳐나는 돈들이

자산가치를 견인한다고 이해하면되겠다.

이런 시중의 풀린 돈에 관한 지표 중

가장 널리 쓰이는 지표가

M2통화공급량이다.

M2통화량(광의통화량)이란

한 국가내 유통되는 전체 통화량을 의미한다.

 

18~19년 m2 통화량 증가율

18년 월 6%대를 웃돌던  m2 통화량 증가율은

 

현재 8~10% 사이를 오가고있다.

이는 실제로 시중에 유동성이 넘쳐흐르고있음을 의미하며

국내 자산가치상승 및 인플레이션이 자연적인 현상임을 나타낸다.

이를 막기 위해서는

금리를 인상하거나 테이퍼링 정책 같은 걸 내야하지만

팬데믹 후유증으로 인해 적극적으로 대응하기도 어려운 상황이다.

 

3. 통계의 오류

정권 초반 장관이나 청와대에서의 브리핑을 보면

시장에 주택공급은 이미 충분하다.

가격상승은 투기 수요로 인해 발생한것이다.

이런 해석이 꽤 오랜 기간이어졌다.

그렇기 때문에 공급을 적극적으로 늘리기보단

투기수요를 억제하는 정책을 펼쳤다.

하지만 이는 통계의 해석에 있어서

오류를 범한것으로 보인다.

실제로 

대한민국 총가구수 대비

총 주택수의 통계는 1을 넘긴지 오래다.

즉,

한가구당 집한채를 돌려도 집이 남는다는 이야기이다.

그렇기 때문에 주택공급을 늘릴 필요가 없을까?

이는 주택시장을 너무 단순하게 바라본 것이다.

주택의 형태는 각양각색이다.

통계에 포함된 주택에는

원룸오피스텔도있을 것이고

단독주택이나 빌라도 포함되어있으며

아파트도 당연히 들어가 있다.

이렇게 다양한 주택 중에서

우리 국민들이 자기 입맛에 맞는 

집들을 골라잡아도 집이 남아돌까?

 

절대 그렇지 않다.

우리 국민들이 가장 사랑하는 주거 형태는 

아파트다.

거기다 신축아파트이다.

 

그렇기 때문에

총 가구 수 대비 총 주택수의 통계는 아무의미없는 통계이다.

가구 수 대비 아파트의 수는 부족한게 현실이며

신축 아파트의 수는 절대적으로 부족하다.

 

주거의 형태는 날이갈수록 발전하고 있다.

1세대 아파트들은

5층짜리 저층에 지하주차장도 없었다.

당시에는 자가용보급률이 지금보다 현저히 낮았기때문이다.

 

그러다 고층아파트들이 등장했고

지하주차장도 설계되었다.

하지만 지하주차장과 각 세대가 구분되어 

연결성이 부족했다.

 

지하주차장과 각동이 엘레베이터로 한번에 연결된것은

의외로 얼마되지 않았다.

2000년대 후반에나 되어서야

지하주차장까지 엘리베이터가 연결된다.

이 시기를 전후로

각 시공사들은

우성아파트 현대아파트 같은 자기들 이름을 떼어내고

자이, 레미안, 힐스테이트 같은

브랜드를 붙이면서 차별화하고 고급화된다.

단지내 지상노면 주차장을 없애고 지상을 공원처럼 조경을 꾸민다.

 

이후엔 입주민 커뮤니티 시설 경쟁에 불이 붙는다.

단지 내 헬스장 독서실은 기본이고 

이제는 골프연습장이나 수영장

심지어 영화관과 파3홀도 배치된 단지를도 등장하기 시작한다.

 

여기에 시스템에어컨이나  IoT시스템들이 적용되어

삶의 질을 높이고있다.

 

신축단지에 한번 입성하면

구축단지로 넘어가기 어려울 만큼

거주여건이 뛰어나다.

 

따라서 신축아파트의 공급이 

부동산 가격을 잡는 열쇠이다.

 

 

4.답은 시장에 있다.

글쓴이는 고전학파나 시카고학파같은

시장론자에 가깝다.

정부의 역할을 최소화하고

시장에서 맡기는 것을 선호한다.

(단, 경제학기조는 아담스미스의 고전학파와 케인즈학파가

서로 학계의 주류를 번갈아 차지하기때문에

어느것이 옳고 그르다 판별하기 어렵다.)

나같은 시장론자의 시각에서는

각종 규제를 백지화하고 시장에 맡기는 것이 장기적으로

적정 주택가격을 찾아가는 길이라고 믿는다.

 

양도세를 완화해야

다주택자의 차익실현 매물이 시장에 나올 수 있으며

재건축 규제를 완화해야

사업성좋은 입지에 필요한 신축 아파트 물량이 올라올 것이다.

 

물론 기존 시장규제 완화는 단기적인 가격상승을 동반할 가능성이 크다.

하지만 고름이 가득찬 환부를 수술칼로 도려내거나 짜내는 고통없이 방치한다면

환부의 크기는 더욱 커져만 갈것이다.