구축아파트에서 몸테크체험기2편[분당 한솔마을청구 장단점 그리고 재건축]

2021.08.13 - [재테크와 주식&부동산] - 구축아파트에서의 몸테크 체험기 1편 [분당 정자동 내집마련 후기]

 

 

이번에는
지난번 소개했던
첫 내집마련 후기에 이어
지금 살고있는 집인
분당 한솔마을청구아파트(이하 한솔청구)에 대한
솔직한 후기를 전달하겠다.

부동산카페나 커뮤니티의
억지 장점만 나열된 후기가 아닌
최대한 솔직 단백하고
냉정한 후기를 담아볼까한다.

 

1. 기본 단지 정보

한솔청구의 단지정보, 분당 단지 중 용적률이 낮으편이다.

우선 단지 정보를 살펴보면

850세대 규모의 대단지이다.

총 853세대 중 19평 소형평수 232세대를 제외한 

나머지 600여세대가 모두 32~48형의 중대형 세대로 구성되어

대형평수 중심의 단지이다.

최근에 지어지는 매머드급 단지와 비교하면 초라하지만

향후 재건축이 진행된다면

1200세대정도는 충분히 뽑을 수 있는 기반은 갖추었다.

 

본 단지는 분당의 다른 단지들의

200% 내외의 용적률보다

다소 낮은 155%의 용적률을 지녔다.

3종 주거지역에 속한 한솔청구는 

향후 재건축 진행 시 다른단지들보다

유리한 측면이지만

아직은 아주 먼 이야기이다.

 

2. 주차 편의성과 단지의 특징

 

하지만 꼭 재건축을 논하지 않더라도

주변 단지보다 낮은 용적률과 낮은 건폐율

거기에 면적 대비 적은 세대수가 더해져

우리에게 돌아온 혜택은

쾌적한 주차환경이다.

 

물론 신축아파트들처럼 

주차면수에 대한 기준이 갖추어진 시기에 지어진 단지가 아니라

완전 널널하다고 할수는 없지만

분당 내 다른 단지들과 비교했을때는 꽤 쾌적한 편이다.

 

우선 청구아파트의 가장 큰 특징은

30여년 전 시공된 단지 임에도 불구하고

단지 지상에 주차공간을 최소화했다.

파란선을 기준으로 좌: 엘지아파트 / 우: 청구아파트

위 그림을 참고하자면

같은 블럭 내 2단지 엘지아파트와 비교했을때

지상에 편성된 주차공간이 훨씬 적음을 알 수 있다.

30년전 아파트이지만

마치 신축 아파트처럼 연출된 

당시에는 꽤나 진보적인 단지 설계임을 보여 준다.

 

신축 단지처럼 조경을 따로 꾸미진 않았지만 주차된 차들로 답답한 분위기는 아니다.

물론 아주 여유로운 주차환경은 아니지만

적어도 단지안에서 단지의 차량을 대부분 소화할수있다.

늦은시간에는 지하주차장에 주차만 포기한다면

주차면을 찾아 다시 여행을 떠나거나

차들로 테트리스하는 일은 없다.

 

참고로 이 단지에서 

주차가 가장 쾌적한 동은

P3 지하주차장을 이용하는 

112동 , 113동 , 115동 , 116동이다.

 

그리고 

이 단지의 또 다른 큰 특징은

지하주차장과 아파트 동간 연결되어있다는 점이다.

분당 내 다른 대부분의 아파트들은

지하주차창에서 지상으로 계단을 올라

뜨거운 햇살이나 비를 맞으며 

우리 집으로 넘어가야한다.

 

하지만 

청구아파트는 

각 동과 지하주차장이 계단으로 연결되어있다.

 

물론 최근 아파트들은

지하주차장까지 엘리베이터가 연결되어있지만

이런 단지들은 2005~6년 이후에 설계된 단지들에서나

지어진 점을 고려한다면

당시에는 꽤나 파격적인 시도였음이 분명하다.

 

 

3. 대중교통 편의성

우선 지도로 보이는 것처럼

한솔청구는 정자역에서 가장 먼 단지에 속한다.

도보로는 거의 15분이상은 잡아야한다.

물론 아침에 설렁설렁 내려갈때

기분좋을때도 있다.

정자역까지 가는길이

공원처럼 조성되어있기때문이다.

하지만

혹서기나 혹한기때 

15~20분을 걸어 역까지 가기엔 귀찮고 힘든건 어쩔수없다.

 

그래서 정자역 이용 시엔

보통 버스정류장 1에서

마을버스를 이용한다.

마을버스의 장점은 

환승할인을 이용하거나 저렴한 비용으로 

역까지 갈수있으며

버스만 빨리온다면 5분이면 도착가능하다.

마을버스의 단점은 

기사님들이 운전을 거칠게 한다는 점,

그리고 배차간격이 약간 자기 마음대로다.

 

버스정류장 2에선 광역버스를 이용하거나

서현역에 갈 수 있는 일반 시내버스가 있다.

와이프 직장이 용산구 한남동인데

버스정류장2에서 광역버스를 이용한다.

이 버스가 굉장히 좋은점이

배차간격이 정말 촘촘하다는 점과

거의 모든 시간대에 앉아 갈수있다는점

경부고속도로 버스전용차선을 이용하여

거의 30~35분이면 도착가능하다는 점이다.

이버스는 을지로 명동 서울역까지 연결되어있다.

 

그리고 모란 복정 잠실을 지나 동대문까지 올라가는 버스도

10분정도의 배차간격을 잘 지키고있다.

 

이외 영등포와 삼성역을 가는 버스도 있지만

배차간격이 거의 1시간이라 활용도는 굉장히 낮다.

 

만약 출근지가 판교라면 버스정류장1에 

한번에 가는 일반버스가 있지만

이 또한 배차간격이 40분이상이기 때문에

그냥 버스정류장2에서 

앞서말한 한남동가는 광역버스를 타는것이

스트레스를 덜 받을 것이다.

 

4. 상권

주변 상권은 그냥 단지내 상가 정도

그리고 바로 인접 단지에 2개의 편의점과

단지안에 작은 마트가있긴하다.

그 편의점도 심지어 심야에는 문을 닫는다.

반면 차를 타고 조금만 나가면 

마트와 백화점이 즐비하다.

 

이마트 분당점은 도보나 자전거로 쉽게 이용가는한 거리이며,

주변에 백화점은

수내 롯데, 서현AK, 판교 현대, 죽전 신세계까지

15분~20분 내 갈 수 있는 백화점만 4곳이며

조금 노력하면 수지롯데몰도 30분정도면 갈수있다.

 

오피스텔 살다가 이곳에 와서 불편한 점은 

급하게 무언가 식자재같은것들이 떨어졌을때

사러갈곳이 없는것은 체감상 좀 불편했다.

 

하지만 평소에는 마켓컬리나 쿠팡같은

새벽배송 서비스가 가능한 지역인 것을 

최대한 활용하여 부족한 상권을 보완한다.

 

가벼운 외식은 주로 차량을 이용하여

정자역 상권이나 판교인근에서 해결하고있으나

KT 본사 인근과 신해철거리 쪽도 식당가들이 형성되어있다.

 

개인적으로 추천하는 식당은

분당 중앙고 인근 콩요리 전문점 [두향]

KT본사 인근 [하성손칼국수]와 [스시생선가게], [카페 마코]

수내 파출소 뒤 편 [소이빙수]

이 정도는 도보로 이용가능한 식당/카페 중 추천할만하다.

 

5. 투자가치 및 재건축 가능성

제목에서 보는 것처럼

이집을 매수한 주요목적은 

투자와 실거주가 접목된

몸테크에 있다.

실거주에 초점을 맞추었다면

이 가격에 이 쥐콩만한 집에 들어오진 않았을것이다.

(*4개 평형 중 가장 작은 19평형에 살고있으니

그야말로 몸테크 실천 중이다.)

 

우선 이 곳 분당에 

과연 재건축이 가능할까란 

큰 전제에 있어

 

1. 절대 불가능하다.

2. 언젠간 가능하다.

3. 리모델링 정도로 타협가능하다.

4. 30년만 채우면 즉시 가능하다.

 

정도로 예상 답안을 작성할 수 있겠다.

우선 극단적인 1번과 4번에는 동의 할 수 없었다.

1번의 경우 최근 부동산 가격이 급등하여

높은 용적률이라도 재건축 사업성이 개선되었다.

 

그렇다고 4번처럼 

곧 30년을 채운다고 바로 진행될 가능성도 없다.

현 정부는 여전히 

재건축 초과이익환수제나

분양가 상한제 같은 시장 규제를 

지금 당장 철회할 것처럼 보이지 않는다.

 

결국 분당 중 일부 단지는 규제가 덜 한

리모델링으로 눈을 돌리거나

언제가 될지 모르는 재건축을 바라보며 존버 할것이다.

 

한솔청구는 일부 부동산 카페에서

분당 재건축 3대장 어쩌구하며

엄청 띄우고있는 단지 중 하나이다.

그 근거는 분당에서 찾아보기 어려운

150%대 낮은 용적룰과 건폐율

그리고 대형평형위주의 구성로된 단지라는 것이다.

 

이부분으로 인해

재건축 매력도에서

우위에 있는 것에는 동의하지만

그렇다고 이로인해 재건축 진행 속도가

빠를 것으로 생각되진 않는다.

 

그 이유는 

한솔청구는 30년된 아파트 치고 

너무 잘지었다.

 

이 아파트는 30여년을

바라보고있기 때문에

노후화되었고 

신축 아파트와는 비교가 안될 정도로 옛날식이다.

 

내가 살고있는 복도식 아파트는

겨울마다 외풍으로 인해 고통받으며

당시 낮은 기준의 층간소음 기준은

인근 세대의 생활 소음을 여과없이 들려준다.

 

그렇다고해서

이 집이 우리에게 안전을 위협할만큼 불안하거나

못살아먹을만큼 낙후된것은 아니다.

 

솔직히 중대형 평수라면

20년이상은 이집에서 거뜬히 살수있을만큼

이 단지의 컨디션은 연식에 비해 최상이다.

 

하지만 그와는 별개로 한솔청구 또한

다른 인근 단지의 리모델링/재건축 바람에 편승할것이 분명하다.

실제로 현재 정자동에만

한솔주공 5단지와 느티마을3.4단지가

리모델링 사업 승인 후 이주/철거를 앞두고 있으며

30년 연한을 채운 서현동의 일부 시범단지들은 

슬슬 재건축 임시조합을 설립 중이다.

 

재건축 대신 리모델링을 진행하고있는 정자동 느티마을

 

하지만 리모델링 15년/재건축 25년 정도의 

긴 시간을 버티며 

집하나 바라보며 살 자신은 없다.

 

특히 위에서도 언급했듯이

우리단지는 분당아파트 치고

컨디션이 너무 최상인 편이라

안전진단을 통과하기 쉽지않을 것으로 판단된다.

재건축 진행 단계에 따른 가격상승

따라서 이집은

가능한 조합설립추진위원회가 설립되는 시점에서

기나긴 재건축 랠리의 초반에 털어낼 계획이다.

 

매수한 집이 32평만되도

아니면 옆 단지인 한솔한일 3단지의 25평형만되도

완주할 의향이 있었겠지만

 

이집은 우리가족에겐 너무 좁다.

 

올해 태어난 사내아이가 조금만 더 크면

이녀석의 활동성을 감당할수있을지 벌써부터 걱정이기 때문이다. 

 

이런 공간에 대한 제약과 개인사정 때문에 

위 타임스케줄에서 안전진단을 앞둔 시기에 빠질 생각이다.

 

이런 판단의 기준은 철저히

나의 개인적 견해와 사정에 의해 결정한 것이며

보시는 분에 따라 동의할수도

반대할 수 도있다.

그냥 참고만 하길 바란다.

 

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